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BEITRÄGE

Univ.-Prof. Dr. Karl-Georg Loritz, Bayreuth

Sachwerte – Brauchen wir ein grundlegend neues Verständnis?

19.07.2016

Das Streben nach sicheren Geldanlagen hat in der Zeit des von den Notenbanken erzeugten Nullzinsniveaus den Blick intensiv auf Sachwerte gelenkt. Insbesondere Immobilien bewahrten jahrzehntelang, sogar in Krisenzeiten, vor dem Verlust der Vermögenssubstanz. Ihre Werte stiegen bis zum Ende der 1980er Jahre in Deutschland weithin kontinuierlich an. Spätestens jedoch mit der Immobilienblase in den neuen Bundesländern zum Ende der 1990er Jahre platzte die Illusion von der Wertstabilität der Immobilien. Der leerstehende  Supermarkt auf der grünen Wiese hat eben nur den Wert des Grundstückspreises minus Abrisskosten, so sich überhaupt ein Käufer findet. In aussterbenden ländlichen Regionen sind Häuser unverkäuflich und fast wertlos. Die heutigen Phantompreise für Eigentumswohnungen in vielen kleinen und mittleren Städten können keineswegs in absehbarer Zeit als Verkaufspreise wieder realisiert werden. Bei allen Immobilien und insbesondere bei gewerblich genutzten, führt allein der technische Fortschritt zu einer dynamischen Entwertung bestehender Bausubstanz. Ein Hochhaus in der Frankfurter City hat einen Lebenszyklus von unter 30 Jahren, danach bedarf es der Generalsanierung oder des Abrisses.

 

Das Streben nach Sicherheit in wirtschaftlich unsicheren Zeiten

In was aber soll der private und institutionelle Anleger in der heutigen Null-Zins-Zeit investieren? Nicht wenige Ökonomen und Berater verkünden, Aktien seien Sachwerte. Aktionäre seien als Gesellschafter „mittelbar“ an den Vermögensgegenständen der AG beteiligt. Anlegern wird so eine Vorstellung von Sicherheit suggeriert. Der Wert eines Unternehmens wird indes richtigerweise anhand des Ertragswertverfahrens ermittelt, nicht nach Sachwerten. Zudem sind solche wie z.B. Produktionsanlagen nutzlos, wenn die produzierten Waren plötzlich aus der Mode gekommen sind. Man denke an die Handys des vormaligen Weltmarkführers Nokia. Die wertvollsten Aktiengesellschaften der Welt nämlich Facebook, Google und Microsoft haben so gut wie keine greifbaren Sachwerte. Ihr Wert besteht vor allem in der Vielzahl der Nutzer. Diese Unternehmen haben die Welt ohne Präsenz von Niederlassungen „erobert“. Die von Google erfundene Software könnte mittels lediglich ein paar Kartons füllende Speichermedien an jeden Ort der Welt transportiert werden. Dennoch sind gerade auch deren Aktienkurswerte höchst volatil. An nur einem Tag kann der Anleger einen Großteil seiner Vermögenssubstanz verlieren.

Selbstverständlich gibt es nach wie vor auch wertstabile und im Wert steigende Immobilien. Sogar deren Vermietung kann ein lukratives Geschäft sein, vorausgesetzt man ist schon länger Eigentümer oder hat zu Beginn, also die bei der Entwicklung und Errichtung anfallende hohe Wertschöpfung, nicht einem Bauträger überlassen. Dieser verlangt die am Markt erzielbaren Höchstpreise, die weitab der Herstellungskosten und Wiederverkaufspreise festgelegt werden. Das ist wie bei Konsumgütern im Luxussegment. Ein HERMES-Seidentuch kostet einige hundert EURO, weil diese Käuferschicht bereit ist, das zu bezahlen und es gar nicht zu einem Niedrigpreis haben wollte.

 

Die neue Definition der Sicherheit bei Vermögensanlagen

Vom Sachwertebegriff im bisher verstanden Sinne müssen wir uns bei Vermögensanlagen also schnellstens verabschieden. Wie kann der Anleger sein Geld überhaupt noch sicher und mit einer guten Rendite investieren? Die Antwort ist theoretisch einfach: Er muss nach Nischen bei Anlageprodukten suchen. Dabei sollte man am besten den „platten“ Spruch, dass die Höhe der Rendite und das Risikos korrelieren, vergessen. Das stimmt häufig, aber zum Glück nicht bei allen Anlageprodukten. Wie oft habe ich das Vorurteil gehört, dass Investments rund um Immobilien, also Grundstücke und Gebäude, mit einem Renditeversprechen von über 4 % unsolide oder hoch risikobehaftet seien. Bei Bestandsimmobilien mag das in der Zeit des heutigen Immobilien-Hypes oft so sein. Bei Investments z.B. in solide in Landentwicklungen in Flächenstaaten wie Kanada und den USA ist diese Aussage in der Regel falsch. Durch Investments in genau der richtigen Phase des Immobilienzyklus lassen sich bei hoher Sicherheit und von manchen Unternehmen über Jahrzehnte nachgewiesenermaßen, Renditen zwischen 6 und 9 % pro Jahr erzielen. Ausfälle sind nicht bekannt. In Deutschland und in den meisten europäischen Ländern gibt es angesichts der dichten Bebauung, der Naturschützer und der Regulierungsflut solche Art der Landentwicklung nicht.

 

Wo gibt es solche Nischen in Mitteleuropa?

Nischen-Anlageprodukte können keine hunderte Millionen oder gar Milliarden EURO von institutionellen Anlegern wie großen Lebensversicherern oder Hedgefonds aufnehmen. Um Nischen zu entdecken, muss man die Art der Wertschöpfung und dabei vor allem die Zielinvestments in den Blick nehmen. Entscheidend ist, ob damit derjenige, dem ich mein Geld anvertraue, genug verdient, um eine angemessene Rendite weiterzugeben? Ebenso wichtig ist die Frage nach den Risiken, denen man sein Geld aussetzt. Dessen Weg muss man genau verfolgen, wirtschaftlich und rechtlich. So sind Neubauwohnungen in der heutigen Zeit des schnellen Abverkaufs ein sehr gutes Investment (nur) für denjenigen, der aktiv in den Wertschöpfungsprozess zu Beginn des Lebenszyklus eingebunden ist. Nur wenige deutsche Bauträgerunternehmen bieten privaten Investoren den Einstieg in solche Projektfinanzierungsmöglichkeiten an. Auch in anderen Ländern, wie etwa in der Schweiz, gibt es so etwas in kleinerem Umfang. Hier verlangen Banken bei Bauträgern einen relativ hohen Einsatz von Eigenkapital, das mancher Entwickler und Bauträger durch Anlegergelder finanziert. Die Sicherheit für den Anleger hängt dann selbst verständlich nicht nur von den wirtschaftlichen Parametern, insbesondere von der Professionalität der Bauträger, sondern vor allem auch von den Vertragskonstruktionen und den Abverkaufsmöglichkeiten ab.

Hier wird nach klassischem Verständnis das Anlegergeld nicht in einen Sachwert, also nicht in Immobilien investiert, sondern in die Wertschöpfungskette zur Schaffung eines Sachwerts. Das Geld  „verwandelt“ sich zunächst in Baumaterialien und muss wie bei jedem Bau ca. zur Hälfte für Honorare und Löhne verwendet werden. Anders als bei Filmproduktionen - hier löst sich das Geld in den Gagen der Schauspieler und des Regisseurs und weiteren Kosten auf und muss erst an Kinokassen wieder eingespieet werden - entsteht damit sofort und zwar werthaltige Bausubstanz. Entscheidend ist, dass diese durch Verkauf oder Vermietung wieder zur Liquidität und damit zur Kapitalrückführung des Anlegers mit guten Renditen führt. Bei Wohnungen in der Schweiz und in deutschen Ballungsgebieten ist das derzeit kein Problem. Der Sachwert ist also nur Mittel zum Zweck und nicht selbst das Zielinvestments. Das verlangt von vielen ein Umdenken ab, zu dem sie nicht bereit sind. Aber wen interessiert die geistige Starrheit in unserer dynamischen „Finanzwelt“?

 

Fazit:

Die Welt der Kapitalanlagen ist im größten Umbruch aller Zeiten. Investments in Sachwerte bedeuten nicht per se Sicherheit. Diese müssen wir neu definieren und uns von den Gleichungen verabschieden, die da lauten: Sachwert = Sicherheit;,  Immobilie = Sachwert = Sicherheit; Aktien = Sachwert.

Mein Rat an alle Anleger: Hören Sie nicht auf diejenigen, die unreflektiert mit überkommenen Vorstellungen in unserer völlig veränderten „Welt des Geldes“ Sicherheit und Risiken von Kapitalanlagen beurteilen wollen. Eigene Reflexion ist durch nichts zu ersetzen!

 

Prof. Dr. Karl-Georg Loritz ist Lehrstuhlinhaber an der Universität Bayreuth für Bürgerliches Recht, Arbeits- Steuer- und Sozialrecht und unterhält zudem eine Forschungsstelle für Unternehmens- und Kapitalmarktrecht sowie für Unternehmenssteuerrecht. Loritz ist zudem wissenschaftlicher Beirat am Schweizer Institut für Transparenz (IFIT) - http://www.ifit-schweiz.ch

 

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